房地產(chǎn)評(píng)估師的職責(zé)是全面客觀地對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值等因素做出準(zhǔn)確判定。在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)，他的評(píng)估結(jié)果將會(huì)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)某個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)決策;而在房產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)，他的評(píng)估結(jié)論又會(huì)成為老百姓購(gòu)房、換房的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。因此，房地產(chǎn)評(píng)估師不得有任何虛假估價(jià)行為，在估價(jià)過程中必須做到公正、客觀、誠(chéng)實(shí)。

安徽2021年房估師考試時(shí)間：10月中下旬(具體以官方發(fā)布為準(zhǔn))

根據(jù)2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試科目來推斷，2021年房估師考試科目如下：

分別為：《制度與政策》、《經(jīng)營(yíng)與管理》、《理論與方法》、《案例與分析》。

房地產(chǎn)基本制度與政策(含房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí))考試題型有單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、判斷題、綜合分析題。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試題型有單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、判斷題、計(jì)算題。

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考試題型有單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、判斷題、計(jì)算題。

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析考試題型有單項(xiàng)選擇題、問答題、指錯(cuò)題、改錯(cuò)題。

房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精選考點(diǎn)

特殊用途房地產(chǎn)的估價(jià)

特殊用途的房地產(chǎn)，關(guān)鍵就在于“特殊”二字，所謂特殊，是指這類房地產(chǎn)通常都伴隨著專營(yíng)權(quán)，本節(jié)主要針對(duì)停車庫(kù)、加油站的估價(jià)進(jìn)行分析。

停車庫(kù)的估價(jià)

停車庫(kù)主要有專營(yíng)停車庫(kù)大樓和地下停車庫(kù)，而地下停車庫(kù)最為常見，一般位于住宅、商業(yè)和寫字樓的地下部分，其主要為解決地上停車?yán)щy的問題，同時(shí)也是為了合理利用地下空間。

由于停車庫(kù)屬于一種較為特殊的房地產(chǎn)，相對(duì)于其他房地產(chǎn)而言具有其特殊性及其估價(jià)的特殊性，下面主要針對(duì)地下停車庫(kù)進(jìn)行說明和分析其特點(diǎn)。

(一)地下停車庫(kù)特點(diǎn)

(1)權(quán)屬比較特殊。地下停車庫(kù)一般存在兩種不同情況：①開發(fā)商擁有車庫(kù)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)，可對(duì)車庫(kù)自由行使收益、處分權(quán);②地下車庫(kù)作為共有部位，建筑面積已進(jìn)行了分?jǐn)偅噹?kù)不能單獨(dú)出售。上述情況的存在，導(dǎo)致了地下停車庫(kù)是否存在經(jīng)營(yíng)性，同時(shí)也使得其價(jià)格表現(xiàn)形式多樣化。此外，也會(huì)存在利用人防工程作為地下車庫(kù)的情況。

(2)計(jì)量單位比較特殊。商品房存在多種計(jì)量單位(套、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等)，國(guó)家有關(guān)部門對(duì)于應(yīng)該以何種計(jì)量單位作為商品房銷售單位也有相關(guān)規(guī)定，但對(duì)于地下停車庫(kù)物業(yè)，由于地下停車庫(kù)物業(yè)用途的特殊性，消費(fèi)者比較認(rèn)同的則只有一種：車位，與此同時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)相同建筑面積產(chǎn)生不同車位數(shù)的問題。

(3)日常管理和服務(wù)相對(duì)特殊。地下停車庫(kù)除滿足停車這一基本功能外，可能會(huì)衍生出其他功能，當(dāng)然，這種功能主要為解決與機(jī)動(dòng)車相關(guān)的問題，屬于一種配套服務(wù)。這種配套服務(wù)涵蓋面較廣，諸如：車輛安全、車輛清潔、停車的方便和舒適、維修等。由此，地下停車庫(kù)日常管理和服務(wù)水平在一定程度上決定了停車庫(kù)的檔次。

2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》備考題

黃某于2004年購(gòu)置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。2007年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)，要求評(píng)估其現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。因當(dāng)?shù)責(zé)o類似餐館的可比實(shí)例，故估價(jià)人員首先采用了收益法估價(jià)(估價(jià)依據(jù)正確)，估值40萬(wàn)元。然后，再將該估價(jià)對(duì)象視為住宅采用了市場(chǎng)法估價(jià)，估值50萬(wàn)元。由此確定最終估價(jià)結(jié)論為(40+50)÷2=45(萬(wàn)元)。請(qǐng)問：這樣確定估價(jià)結(jié)論是否正確?為什么?

參考答案：

這樣確定估價(jià)結(jié)論不正確。因?yàn)椋?/strong>